住宅ローン金利は3年間でどう変わった？変動金利の推移とこれからを考えてみた - Be Ambit Life

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はじめに

私の住宅ローン金利が、3年間で0.296％から1.096％になった

2023年にマンションを購入した私は、住宅ローンをauじぶん銀行の変動金利で組みました。

当時の適用金利は、0.296％でした。

ところが、3年経った現在。

私の住宅ローンの適用金利は、1.096％になっています。

0.296％ → 1.096％

3年間で0.800ポイント上昇しました。

もちろん、金利が上がる可能性があることは知っていました。

でも、実際に自分の住宅ローンの金利が上がってみると、思っていたより早く金利が上がったこと、そして3年間に何度も金利が見直されていたことが気になりました。

「そもそも、住宅ローンの金利って何を基準に決まっているんだろう？」

と疑問に思い、調べてみることにしました。

そこで今回は、自分の住宅ローンの金利の変化をきっかけに、

• 住宅ローンの金利はどうやって決まるのか
• 基準金利とは何なのか
• なぜ基準金利が上がったのか
• 変動金利と固定金利は何が違うのか
• 過去の金利はどう推移してきたのか
• 金利が上がると返済額はどう変わるのか
• これから住宅ローンを組むなら何を考えればいいのか

などを調べてみました。

「住宅ローンの金利」はどうやって決まる？

住宅ローンを契約したときには、「変動金利で契約する、金利は低ければよい」くらいしか考えていませんでした。

ぼんやりと、「変動金利はこれから上がる」ということは認識していましたが、金利が上がる仕組みは理解していませんでした。

でも、実際に住宅ローンの金利が上がってみると、

「住宅ローンの金利は、どうやって決まっているんだろう？」

と、改めて気になりました。

まず、住宅ローンの金利について、改めて確認してみました。

住宅ローンを調べていると、

「基準金利」

「適用金利」

「引下幅」

という言葉が出てきます。

住宅ローンの金利は、銀行が表示している一つの数字が、そのまま全員に適用されるわけではありません。

基本的に、

基準金利 − 引下幅 ＝ 適用金利

として、金利が設定されます。

実際に住宅ローンの借入に適用され、利息の計算に使われるのが「適用金利」です。

私の場合、2023年に住宅ローンを借りたときは、

基準金利 2.341％

から、

引下幅 ▲2.045％

が差し引かれ、

適用金利 0.296％

となっていました。

つまり、

2.341％ − 2.045％ ＝ 0.296％

です。

この「基準金利」と「引下幅」から「適用金利」が算出される仕組みを知っておくと、なぜ私の住宅ローン金利が0.296％から1.096％まで上がったのかも、理解しやすくなります。

引下幅はどうやって決まる？

住宅ローンでは、同じ基準金利でも、誰もが同じ適用金利になるとは限りません。

その理由の一つが、**「引下幅」**です。

引下幅とは、基準金利から差し引かれる金利の幅のことです。

例えば、基準金利が2.341％の場合、

• 引下幅 ▲2.045％ → 適用金利 0.296％
• 引下幅 ▲1.500％ → 適用金利 0.841％

となります。

このように、基準金利が同じでも、引下幅が違えば適用金利も変わります。

引下幅は、契約時期や住宅ローンの商品、契約内容などによって異なります。

また、住宅ローンには、最初の期間の引下幅を大きくするタイプと、借入期間中を通して引下げるタイプがあります。

私が契約したauじぶん銀行の住宅ローンは、**「全期間引下げプラン」**です。

私の場合、契約時に決まった引下幅は**▲2.045％**でした。

全期間引下げプランでは、借入期間中、契約時に決まった引下幅が適用されます。

私の住宅ローンの基準金利は、3年間でどう変わった？

では、私の住宅ローンの適用金利は、実際にどのように変化したのでしょうか。

私が住宅ローンを契約した2023年当時、基準金利は**2.341％**でした。

その後、基準金利は、

2.341％

↓

2.591％

↓

2.841％

↓

3.141％

と上昇しています。

契約時の引下幅▲2.045％を当てはめると、適用金利は次のように変化します。

※基準金利はauじぶん銀行の改定日を記載しています。計算上の適用金利は、各基準金利から契約時の引下幅▲2.045％を差し引いて算出しています。

3年間で0.800ポイント上昇

この表を見ると、私が住宅ローンを契約した2023年から2026年までの間に、

基準金利

2.341％ → 3.141％と、0.800ポイント上昇しています。

それに伴い、私の適用金利も、0.296％ → 1.096％と、0.800ポイント上昇しました。

つまり、基準金利が上がった分、私の適用金利も上がっていったということです。

3年間で何度も基準金利が引き上げられ、そのたびに私の住宅ローンの金利も上がっていたことが、こうして数字を並べてみるとよく分かります。

基準金利は何によって動くの？

ここからが、今回私が一番「なるほど」と思ったところです。

ニュースでは、

• 日銀が利上げした
• 政策金利が上がった
• 短期プライムレートが上がった
• 長期金利が上がった
• 住宅ローン金利が上がった

など、いろいろな言葉が出てきます。

でも、

「結局、どれが住宅ローンの変動金利に関係しているの？」

と思いますよね。

私もそうでした。

そこで、まずは変動金利のもとになる「基準金利」が、どのような金利の動きと関係しているのかを調べてみました。

政策金利とは？

政策金利とは、日本銀行が金融政策を行うために設定している短期の金利です。

日本銀行は、政策金利を上げたり下げたりすることで、世の中の金利に影響を与え、景気や物価を調整しようとします。

例えば、政策金利が上がると、金融機関の資金調達や貸出金利などにも影響し、金利が上がる方向に働きます。

そのため、住宅ローンでは特に、変動金利の動きを考えるうえで政策金利が重要になります。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、短期政策金利の誘導目標を０.1％程度としました。

ただし、政策金利＝住宅ローン金利ではありません。

政策金利が変わると、金融市場の短期金利や銀行の資金調達環境などに影響し、銀行が企業や個人に貸し出す金利にも影響してきます。

一方、住宅ローンの固定金利は、長期金利などの影響を受けて動くため、変動金利とは金利が動く仕組みが異なります。

ではまず、政策金利が変動金利にどのようにつながっていくのでしょうか。

短期金利とは？

ここで、「短期金利」という言葉についても確認しておきます。

ここでいう「短期」は、「住宅ローンの返済期間が短い」という意味ではありません。

金融市場では、一般的に1年以内の資金の貸し借りに関係する金利を「短期金利」と呼びます。

短期金利にはさまざまなものがありますが、住宅ローンの変動金利を考えるときには、政策金利や短期プライムレートなどの動きが重要になります。

短期プライムレートとは？

ここで出てくるのが、短期プライムレートです。

短期プライムレートとは、銀行が業績などが良好な企業に、1年未満の短期で貸し出す際の最優遇金利です。

銀行の短期的な貸出金利の動きを見るうえで、一つの重要な指標となります。

住宅ローンの変動金利を考えるときにも、こうした短期金利の動きが重要になります。

ただし、短期プライムレートが上がったからといって、すべての銀行の住宅ローン基準金利が機械的に同じだけ上がるわけではありません。

銀行によって、住宅ローンの基準金利の決め方や改定のタイミングは異なります。

基準金利は、どうやって決まる？

では、ここまで出てきた金利は、住宅ローンの基準金利とどうつながっているのでしょうか。

流れを図であらわしてみます。

この図では、④で銀行が定める住宅ローンの基準金利が決まり、⑤で契約時に決まった引下幅を差し引くことで、⑥で自分の住宅ローンの適用金利が決まります。

これはあくまで金利が動いていく関係をイメージしたものです。

銀行の住宅ローンの基準金利は、短期プライムレートだけで自動的に決まるわけではありません。

各銀行が、市場の金利や資金調達コスト、金融情勢などを踏まえて、それぞれ基準金利を決めています。

そのため、同じように政策金利が上がっても、銀行によって住宅ローンの金利が同じタイミング・同じ幅で上がるとは限りません。

ここまでの話を、私の住宅ローンに当てはめてみます。

私はauじぶん銀行の変動金利で住宅ローンを借りています。

「住宅ローンの金利はどうやって決まる？」で説明したように、

基準金利 − 引下幅 ＝ 適用金利 で、決まります。

そして「② 私の住宅ローンの基準金利は、3年間でどう変わった？」で見たように、私の基準金利は、

2.341％ → 2.591％ → 2.841％ → 3.141％

と上昇しました。

その結果、適用金利も、

0.296％ → 0.546％ → 0.796％ → 1.096％

と上がっていきました。

ここまで調べてみると、私の住宅ローン金利が上がった背景には、日本の短期金利を取り巻く環境が変化し、それを受けてauじぶん銀行の基準金利も引き上げられたことがあると分かりました。

では、日本の金利は過去にどのような動きをしてきたのでしょうか。

次は、ニュースでよく聞くもう一つの金利、**「長期金利」**について見ていきます。

長期金利って何？

ここで、もう一つニュースでよく聞く言葉が出てきます。

**「長期金利」**です。

最近、ニュースでも「日本の長期金利が上昇している」という話を目にすることがあります。

では、そもそも長期金利とは何なのでしょうか。

日本でニュースなどで使われる「長期金利」は、一般的に10年国債利回りを指します。

つまり、国が発行する10年物の国債の利回りです。

長期金利は、将来の短期金利がどうなると市場が予想しているか、物価や景気の見通し、金融政策、財政政策、海外の金利など、さまざまな要因を反映して動きます。

そして、この長期金利は、住宅ローンの固定金利を考えるときに重要になります。

住宅金融支援機構の資料でも、変動金利型住宅ローンは政策金利、全期間固定金利型は10年国債利回り（長期金利）との関係が示されています。

さきほど説明した、変動金利のおさらいも兼ねて、変動金利と固定金利の違いを整理してみました。

変動金利と固定金利では、金利が動くときに影響を受けやすい指標が異なります。

ただし、どちらも市場の金利がそのまま住宅ローンの金利になるわけではありません。各銀行が、市場の金利や資金調達コスト、金融情勢などを踏まえて、それぞれ住宅ローンの金利を決めています。

「長期金利が上がる＝固定金利が必ず同じ幅で上がる」わけではない

固定金利も、銀行が市場の金利や資金調達コストなどを踏まえて設定するため、銀行によって金利の決まり方や動き方は異なります。

ただ、変動金利を見るときは短期金利、固定金利を見るときは長期金利という大きな違いを知っておくと、ニュースで金利の話が出てきたときにも理解しやすくなると思います。

変動金利と固定金利は、そもそも何が違う？

ここまで、変動金利は短期金利、固定金利は長期金利などの影響を受けることを見てきました。

では、そもそも変動金利と固定金利では、何が違うのでしょうか。

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて次の3つがあります。

返済期間中に、金利情勢に応じて金利が見直されるタイプです。

一般的に固定金利タイプより低い金利からスタートすることが多い一方、将来、金利が上昇すると返済負担が増える可能性があります。

私が選んだのも、この変動金利型です。

「10年間」など、一定期間の金利を固定するタイプです。

固定期間中は金利が変わらないため、その期間の返済額を見通しやすいというメリットがあります。

一方で、固定期間が終了した後は、その時点の金利情勢などによって返済額が変わる可能性があります。

「10年固定」は、このタイプにあたります。

借入時に、返済終了までの金利が確定するタイプです。

借入後に市場金利が上昇しても、基本的に借入金利や返済額は変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいという特徴があります。

代表的な住宅ローンがフラット35です。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。

ここで、私自身が住宅ローンを組んだ2023年を振り返ってみます。

2023年2月、auじぶん銀行では、

という水準でした。

私の場合は、契約時の適用金利が0.296％。

10年固定と比べると、0.819ポイントの差があります。

当時の私は、「これだけ金利差があるなら、変動金利を選んで毎月の返済負担を抑えたい」

と考えました。

もちろん、変動金利には将来金利が上がるリスクがあります。

それでも、当時の金利水準と自分の家計を考え、私は変動金利を選びました。

ここは、今の私自身もちょっと考えてしまうところです。

実際、私の適用金利は、0.296％ → 1.096％

と3年間で0.800ポイント上昇しました。

そのため、「最初から10年固定にしておけばよかったのかな？」と思うこともあります。

でも、2023年当時の10年固定は**1.115％**でした。

もし10年固定を選んでいたら、借入当初から1.115％の金利で返済することになっていました。これは、現在の私の適用金利1.096％よりも高い水準です。

もちろん、これは単純に金利だけを比較した話です。

変動金利は今後さらに上昇する可能性がありますし、10年固定にも固定期間終了後の金利上昇リスクがあります。

そのため、「10年固定にしておけば正解だった」と今の時点で決めることはできません。

大切なのは、借入時点で、

• どのくらい金利が上がる可能性があるか
• 金利が上がった場合でも返済できるか
• 毎月の返済額をどこまで抑えたいか
• 何年くらい金利上昇の影響を受ける可能性があるか

などを考えて、自分に合った金利タイプを選ぶことだと思います。

私自身も、2023年には「変動金利を選んでよかった」と思っていました。

そして今、実際に金利が上がったことで、住宅ローンは借りるときの金利だけでなく、その後の金利上昇まで考えて選ぶことが大切だったんだなと改めて感じています。

日本の金利は過去40年間でどう変わってきた？

ここでは、政策金利・長期金利と住宅ローン金利が、過去40年間でどのように動いてきたのかを見てみます。

1986年から2026年までの40年間について、

• 政策金利
• 長期金利
• 住宅ローン変動金利
• 住宅ローン全期間固定金利

を同じ時間軸で比較してみました。

グラフを見ると、政策金利や長期金利の動きに合わせて、住宅ローンの変動金利・固定金利も上下していることが分かります。

もちろん、4つの金利が同じタイミングで、同じ幅で動くわけではありません。

住宅ローンの変動金利と固定金利では、それぞれ金利が決まる仕組みも異なります。

それでも、長い期間で見ると、日本の金融政策や市場金利の変化が、住宅ローン金利にも影響してきたことが見えてきます。

そして、この40年間には、日本の金利環境が大きく変化したいくつもの時代がありました。

バブル期の高金利

↓

バブル崩壊

↓

金利低下

↓

ゼロ金利・量的緩和

↓

異次元緩和

↓

マイナス金利

↓

2024年以降の利上げ

という大きな流れです。

今の低金利だけを見ていると分かりにくいですが、日本の金利は過去に、現在よりもはるかに高い水準だった時期があります。

一方で、現在の日本経済や物価、金融環境は当時とは大きく異なります。

そのため、バブル期のような高金利まで上昇する可能性は高くないと考えています。

ただ、長い目で見れば、「低金利がずっと続く」とは限りません。

住宅ローンを考えるときは、今の金利だけを見るのではなく、金利が上昇した場合にも無理なく返済できるかを考えておくことが大切です。

2023年と2026年、主要銀行の住宅ローン金利はどう変わった？

ここで、もう一つ気になったことがあります。

「私の住宅ローン金利だけが上がったの？」

私の適用金利は、**0.296％ → 1.096％**と、3年間で0.800ポイント上昇しました。

でも、ここまで金利が上がっているのは、私の住宅ローンだけなのでしょうか？

そこで、2023年に私が住宅ローンを組んだ頃と、2026年現在で、主要銀行の変動金利の基準となる金利がどのくらい変化したのかを比較してみました。

今回は、

• auじぶん銀行
• PayPay銀行
• 住信SBIネット銀行
• みずほ銀行
• 三菱UFJ銀行
• 三井住友銀行

の6行を比較します。

ネット銀行と大手銀行を合わせて見ることで、住宅ローン市場全体の変化をざっくり確認してみたいと思います。

今回比較するのは、各銀行が公表している住宅ローンの変動金利の基準となる金利です。

銀行によって「基準金利」「店頭表示金利」など名称は異なりますが、それぞれの銀行が公表している金利を確認し、2023年時点と2026年8月時点で比較しました。

2023年と2026年を比べると、今回比較した6行では、いずれも変動金利の基準となる金利が上昇していました。

上昇幅は銀行によって異なり、

＋0.65ポイント～＋1.00ポイント

となっています。

特に、PayPay銀行とドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、今回の比較では1.00ポイント上昇しています。

一方、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行は0.65ポイント上昇でした。

このように、上昇幅には違いがあるものの、2023年から2026年にかけて、今回比較した6行すべてで住宅ローンの変動金利を取り巻く環境が変化していることが分かります。

※各銀行が公表する住宅ローンの変動金利の基準となる金利を掲載しています。銀行によって「基準金利」「店頭表示金利」など名称が異なります。

※実際に適用される金利は、ここから引下幅などを反映して決まるため、表の金利がそのまま借入時の適用金利になるわけではありません。

私の場合、基準金利が、

2.341％ → 3.141％

と、0.800ポイント上昇しました。

契約時に決まった引下幅▲2.045％が変わらないため、

適用金利も0.296％ → 1.096％

と、0.800ポイント上昇しています。

今回、主要銀行についても変動金利の基準となる金利を比較してみたところ、私の住宅ローンだけが特別に金利上昇したわけではないことが見えてきました。

銀行によって上昇幅には違いがありますが、2023年と2026年では、住宅ローンを取り巻く金利環境そのものが変わってきています。

ここまで見てくると、

「なぜ、いろいろな銀行で住宅ローン金利が上がっているの？」

という疑問が出てきます。

これは、③「基準金利は何によって動くの？」で説明した話につながります。

日本銀行が金融政策を変更し、短期金利を取り巻く環境が変化すると、銀行の資金調達環境や貸出金利などにも影響します。

そして、各銀行がそれぞれの判断で、住宅ローンの基準となる金利を見直していきます。

例えばPayPay銀行では、変動金利の基準金利が、

2.280％ → 2.430％ → 2.680％ → 2.930％ → 3.280％

と段階的に引き上げられています。

もちろん、銀行によって改定時期や金利の上がり方は異なります。

それでも複数の銀行を比較してみると、住宅ローンを取り巻く金利環境そのものが、2023年当時とは変わってきたことが見えてきます。

ここで注意したいのが、住宅ローンの基準金利・店頭表示金利の「○％」という数字だけを見て、どの銀行が一番安いかを比較することはできないということです。

住宅ローンの実際の適用金利は、

• 借入時期
• 借入割合
• 審査結果
• 団体信用生命保険（団信）
• 金利優遇
• キャンペーン
• 新規借入か借り換えか

などによって変わる場合があります。

また、銀行によって基準金利や引下幅の仕組みも異なります。

例えば、auじぶん銀行では、変動金利の借入金利は「基準金利－引下幅」で算出され、引下幅は契約時期などによって異なります。

そのため、今回の比較は、**「どの銀行が一番安いか」**を見るためのものではありません。

あくまで、

「2023年から2026年にかけて、住宅ローンの変動金利を取り巻く環境がどのように変わったのか」

を見るための参考比較です。

「私だけが高くなった」のではなかった

2023年にマンションを購入したとき、私は、

「変動金利は低いけれど、将来上がる可能性がある」

ということは理解していました。

でも、実際に自分の金利が、0.296％ → 1.096％と上がってみると、

「こんなに早く上がるんだ」

というのが正直な感想でした。

今回、他の銀行の金利も調べてみて分かったのは、

私の住宅ローンだけが特別に上がったわけではなかったということです。

2023年と2026年では、住宅ローンを取り巻く金利環境そのものが変わっていました。

だからこそ、住宅ローンを考えるときには、

「今、自分が何％で借りられるか」

だけではなく、

「その金利が上昇したら、返済はどうなるのか」

まで考えておくことが大切なんだと思います。

実際の返済額を計算してみる

ここまで、金利そのものがどのように変わってきたのかを見てきました。

では、実際に金利が上がると、住宅ローンの返済額はどのくらい変わるのでしょうか。

次は、

「金利が0.5％、1.0％、1.5％になったら、毎月の返済額はいくらになる？」

を、具体的な数字で計算してみます。

金利が上がると、住宅ローンの返済はどう変わる？

ここまで、2023年から2026年にかけて、住宅ローンの変動金利を取り巻く環境が変化してきたことを見てきました。

では、実際に金利が上がると、住宅ローンの返済額はどのくらい変わるのでしょうか。

ここからは、金利上昇が家計に与える影響を、具体的な数字で見てみます。

例えば、

借入額4,000万円

返済期間35年

元利均等返済

ボーナス返済なし

として、金利が変わると毎月の返済額や総返済額がどのくらい変わるのかを比較してみました。

金利0.5％では、毎月の返済額は約10.38万円です。

これが1.0％になると、約11.29万円になります。

つまり、同じ借入条件で、金利が0.5％の場合と1.0％の場合を比べると、毎月約9,100円の差があります。

さらに金利が1.5％になると、毎月の返済額は約12.25万円。

0.5％と比べると、毎月約1.86万円の差になります。

毎月の金額だけを見ると、「1万円前後なら、それほど大きくない」と感じるかもしれません。

でも、住宅ローンは返済期間が長いため、長期間で見るとその差は大きくなります。

金利0.5％の場合、総返済額は約4,361万円です。

これが1.0％になると約4,742万円。

金利0.5％の場合と比べて、約381万円増えます。

さらに1.5％になると、総返済額は約5,144万円。

0.5％と比べると、約783万円もの差になります。

つまり、「金利が0.5％上がる」という数字だけを見ると、それほど大きな変化に感じないかもしれません。

しかし、4,000万円を35年間借りるケースでは、金利の違いによって、総返済額に数百万円単位の差が生じることが分かります。

ここで大切なのは、金利上昇の影響を**「毎月いくら増えるか」だけで考えないこと**です。

住宅ローンでは、毎月の返済額の中に、元金と利息が含まれています。

金利が上昇すると、同じ借入残高でも支払う利息が増えます。

そのため、返済額が大きく変わらない場合でも、返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。

特に変動金利の場合は、金利上昇時の返済額の決まり方が金融機関によって異なるため、「金利が1％になったら、すぐに毎月の返済額がこの金額になる」と単純には言えません。

今回の表は、それぞれの金利が35年間続いた場合を仮定したシミュレーションです。

実際の住宅ローンでは、途中で金利が上がったり下がったりする可能性があります。

また、5年ルールや125％ルールが適用される住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐには変わらない場合があります。

そのため、このシミュレーションは、「将来必ずこの金額を払う」という予測ではありません。

あくまで、金利水準が変わると住宅ローンの負担がどのくらい変わるのかをイメージするための数字として見てください。

私自身の住宅ローンも、0.296％ → 1.096％と、3年間で0.800ポイント上昇しました。

住宅ローンを借りた当時は、0.296％という低い金利だったため、毎月の返済額も抑えられていました。

それが、実際に金利が上がってみると、

「金利が少し上がるだけでも、長い目で見ると影響が大きいんだな」

と感じます。

今回、4,000万円・35年という条件でシミュレーションしてみても、0.5％、1.0％、1.5％と金利が上がるにつれて、毎月の返済額だけでなく、総返済額にも大きな差が出ました。

もちろん、私の住宅ローンの残高や残りの返済期間は、このシミュレーションとは異なります。

それでも、今回の計算から分かるのは、

「金利が0.5％上がる」という変化を、単なる数字として考えない方がいい

ということです。

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、わずかな金利差でも長期間積み重なると、大きな金額になります。

だからこそ、住宅ローンを組むときには、

「今の金利なら毎月いくら払えるか」

だけではなく、

「金利が上がった場合でも、無理なく返済できるか」

まで考えておくことが大切なのだと思います。

ここまで、金利そのものが上昇した場合の影響を見てきました。

でも、住宅ローンには金利タイプだけでなく、

「どうやって返済するか」

という違いもあります。

代表的なのが、

• 元利均等返済
• 元金均等返済

です。

同じ借入額・同じ金利でも、返済方法によって毎月の返済額や利息の負担は変わります。

では、元利均等返済と元金均等返済では、金利上昇の影響にどのような違いがあるのでしょうか。

次は、二つの返済方法について見ていきます。

「元利均等返済」と「元金均等返済」では、金利上昇の影響はどう違う？

住宅ローンを組むときには、金利タイプだけでなく、返済方法も選ぶことがあります。

代表的なのが、

• 元利均等返済
• 元金均等返済

です。

名前は少し難しそうですが、違いはシンプルです。

元利均等返済

毎月の**「元金＋利息」の返済額を基本的に一定**にする方法です。

返済開始当初から毎月の返済額を把握しやすく、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

一方で、同じ借入額・金利・返済期間で比較すると、元金均等返済より総利息が多くなりやすいという特徴があります。

元金均等返済

毎月返す元金を一定にする方法です。

元金が減るにつれて、それにかかる利息も少なくなるため、毎月の返済額は徐々に少なくなっていきます。

返済開始当初は元利均等返済より返済額が大きくなりますが、同じ条件で比較すると、総利息は元利均等返済より少なくなりやすいという特徴があります。

金利が上がったときは、どう違う？

では、金利が上昇した場合はどうでしょうか。

ここは、返済方法だけでなく、住宅ローンの金利の見直し方法も関係します。

元利均等返済の変動金利では、金融機関によっては5年ルールが採用されているため、金利が上昇しても、一定期間は毎月の返済額が変わらない場合があります。

ただし、返済額が変わらなくても、金利が上がれば返済額の中で利息の占める割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。

一方、元金均等返済では、毎月返す元金が基本的に一定で、そこに残っている元金に対する利息が加わります。

そのため、金利が上昇すると、利息の増加分が毎月の返済額に反映されやすいという特徴があります。

つまり、

元利均等返済

→ 毎月の返済額を一定にしやすい一方、金利上昇時には元金の減り方に影響が出ることがある

元金均等返済

→ 元金を早く減らしやすい一方、金利上昇時には毎月の返済額への影響を受けやすい

という違いがあります。

※実際の返済額の変化は、金利の見直し方法や5年ルール・125％ルールの有無など、金融機関によって異なります。

私自身も住宅ローンを組むとき、この元利均等返済と元金均等返済のどちらにするかで悩みました。

どちらが絶対に正解というわけではありません。

例えば、

毎月の返済額をなるべく抑えて、返済計画を立てやすくしたい

のであれば、元利均等返済。

一方で、

最初の返済負担が大きくなっても、元金を早く減らして、総利息を抑えたい

のであれば、元金均等返済。

というように、自分の家計や返済に対する考え方によって選択肢が変わります。

私自身は、住宅ローンを組むときに「毎月の返済額を安定させたい」ということを重視して、元利均等返済を選びました。

住宅ローンは何十年も返済していくものだからこそ、金利タイプだけでなく、「どう返済していくか」まで考えて選ぶことが大切なのだと思います。

変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」とは？

変動金利について調べていると、よく出てくるのが、

「5年ルール」

「125％ルール」

という言葉です。

どちらも、金利が上昇したときに、毎月の返済額が急激に増えることを抑えるための仕組みです。

ただし、すべての金融機関・住宅ローンに適用されるわけではありません。

私が利用しているauじぶん銀行では、変動金利・元利均等返済の場合に、この5年ルールと125％ルールが適用されます。

5年ルール・125％ルールの仕組み

ここでは、仕組みを簡単に図で見てみます。

図のように、金利が上昇しても、5年ルールが適用される場合は、一定期間、毎月の返済額は変わりません。

ただし、ここで注意したいのが、「金利が上がってから5年間」という意味ではないことです。

auじぶん銀行では、借入後5回目の10月1日を基準日として、返済額を見直します。

つまり、5年ルールは「金利が上がってから5年間、返済額が変わらない」という仕組みではありません。

また、返済額が変わらなくても、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

金利が上昇すると、毎月の返済額の中で利息が占める割合が増え、その分、元金に充てられる金額が減ることがあります。

例えば、毎月10万円を返済していて、金利上昇前は「利息2万円＋元金8万円」だったとします。

金利が上昇すると、「利息4万円＋元金6万円」のように、同じ10万円を返済していても、元金に充てられる金額が少なくなることがあります。

つまり、返済額が変わらなくても、元金の減り方は遅くなる可能性があるということです。

5年ごとの返済額の見直しでは、金利上昇によって返済額が増える場合でも、見直し前の返済額の125％を超えないというルールがあります。

例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、

10万円 × 125％ ＝ 12万5,000円

なので、次回の返済額は最大12万5,000円です。

ただし、これは、

「金利が125％までしか上がらない」

という意味ではありません。

また、毎回必ず125％まで返済額が上がるわけでもありません。

その時点の金利やローン残高などから計算された返済額が125％以内であれば、その計算結果が適用されます。

125％を超えた分はどうなる？

ここが、私自身も最初によく分からなかったところです。

「毎月の返済額に上限があるなら、払いきれなかった分はどうなるんだろう？」

と思いました。

125％ルールでは、返済額の急激な増加を抑える一方で、金利上昇によって元金の減り方が遅くなることがあります。

その後も、返済額は5年ごとに見直されます。

例えば、毎月10万円だった場合、

10万円

↓

5年後

最大12万5,000円

↓

さらに5年後

最大15万6,250円

というように、返済額が段階的に見直されていきます。

つまり、

125％ルールで返済額が抑えられても、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

金利が大きく上昇すると、毎月の返済額では払いきれない利息が発生し、「未払利息」として残る場合があります。

また、元金の減り方が遅くなり、返済期間の最後までに元金を返しきれず、最終返済期日に未返済残高が残る可能性があります。

auじぶん銀行では、その場合、原則として最終返済期日に残った金額を全額返済するとしています。

ここまで仕組みを見てきましたが、やっぱり気になるのは、

「じゃあ、私の住宅ローンは実際にいくらになるの？」

ということです。

そこで、現在の私の住宅ローンの数字を使って試算してみました。

現在、私の住宅ローンは、

• 適用金利：1.096％
• 毎月の返済額：126,054円
• 2026年8月の返済後残高：40,257,679円
• 変動金利・元利均等返済
• 返済期間：32年

です。

2026年8月の返済額の内訳は、

元金 89,204円＋利息 36,850円

でした。

auじぶん銀行では、借入後5回目の10月1日を基準に返済額を見直します。

私の場合、2023年に借り入れているため、2027年10月1日が最初の返済額見直しの基準日になります。

見直し後の返済額は、2028年1月の返済分から適用されます。

現在の1.096％が続いたら？

まず、

「現在の適用金利1.096％が、次回の返済額見直しまで変わらない」

と仮定します。

2026年8月の返済後残高は、

40,257,679円

です。

この残高から、その後も毎月126,054円を返済し、金利1.096％が続いたと仮定すると、2027年10月1日の返済額見直し時点の残高は約3,900万円になります。

その時点で残っている返済期間をもとに、1.096％で返済額を再計算すると、約13.6万円／月という試算になりました。

現在は、

126,054円／月

なので、

約13.6万円 − 126,054円 ≒ 約9,600円

となり、

毎月約1万円の増加

という計算です。

年間では、約11.5万円の負担増になります。

※これは「現在の1.096％が次回の返済額見直しまで続く」と仮定した試算です。実際の返済額は、将来の金利やローン残高などによって変わります。

現在の返済額126,054円に125％を掛けると、

126,054円 × 125％ ＝ 157,567円

です。

つまり、次回の返済額を計算した結果が大きく増える場合でも、125％ルールが適用される場合は、

157,567円／月

が上限になります。

現在と比べると、

＋31,513円／月

です。

ただし、これは**「次回必ず157,567円になる」という意味ではありません。**

あくまで125％ルールによる上限です。

今回のように、現在の1.096％が続いたと仮定した場合は、試算上は約13.6万円なので、125％の上限には届きません。

では、もし次回の返済額見直しまでに金利がさらに上昇していたらどうでしょうか。

これは今の時点では分かりません。

ただ、金利が高くなるほど、次回の返済額も大きくなる可能性があります。

今回の試算では、

現在の1.096％が続く

という条件でも、現在の126,054円から約13.6万円になる結果でした。

もしさらに金利が上昇すれば、返済額がさらに増える可能性があります。

一方で、125％ルールが適用される場合には、次回の返済額には157,567円という上限があります。

つまり、私の場合、

現在：126,054円

↓

金利1.096％が続いた場合：約13.6万円

↓

125％ルール上限：157,567円

というイメージです。

5年ルールがあるから安心、ではなかった

今回、自分の住宅ローンについて実際に数字を入れてみて、5年ルール・125％ルールの意味がかなり具体的に分かりました。

5年ルールがあることで、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに増えるわけではありません。

でも、その間も、

利息が増える

↓

元金に充てられる金額が減る

↓

元金の減り方が遅くなる

という影響が出る可能性があります。

そして、一定期間が経つと返済額そのものが見直されます。

私の場合、現在の1.096％が続いたとしても、次回の見直し後は約13.6万円という試算になりました。

現在より、毎月約1万円の増加です。

もちろん、実際の金利がどうなるかは分かりません。

だからこそ私は、

「5年ルールがあるから大丈夫」

ではなく、

「返済額が増える可能性を考えて、今から備えておこう」

と思うようになりました。

投資を続けて資産を増やすこと。

副業などで収入を増やすこと。

そして、毎月の支出を見直すこと。

住宅ローンを組んだ2023年には、それほど具体的に考えていなかったことも、今は意識するようになりました。

「今払える金額」ではなく、「金利が上がっても払える金額」まで考えておく。

今回、住宅ローンについて調べてみて、変動金利と付き合っていくうえで、これが大切なことなのだと思いました。

これから住宅ローンを組むなら、金利をどう考える？

今回、自分の住宅ローン金利をきっかけに、住宅ローンについていろいろ調べてみました。

そこで感じたのは、

住宅ローンは「今の金利が何％か」だけで考えない方がいい

ということです。

変動金利が悪いわけでも、固定金利が絶対に安心というわけでもありません。

大切なのは、

• 今の金利で無理なく返済できるか
• 金利が上がった場合にも返済できるか
• どのくらいの借入額なら無理がないか
• 変動金利と固定金利の違いを理解しているか
• 自分の今後の収入や支出をどう考えるか

といったことだと思います。

特に変動金利では、今の返済額だけではなく、金利が上昇した場合の返済額や元金の減り方まで考えておくことが大切です。

私は、頭金を極力入れないという選択をした

私の住宅ローンの残高は、現在51歳時点で約4,000万円あります。

住宅ローンの残高だけを見ると、

「51歳でこれだけ残っていて大丈夫なの？」

と思われるかもしれません。

私は、2023年にマンションを購入したとき、当時の低金利を活かして、頭金を極力入れず、手元に残した資金を株式などの資産運用に回すという選択をしました。

住宅ローンの返済に手元資金を使い切るのではなく、できるだけ投資に回し、長期的に資産を増やし、将来金利が上昇した場合にも、必要に応じて繰り上げ返済できる余力を残しておきたいと考えたからです。

また、住宅ローン契約時には、**団体信用生命保険（団信）**にも加入しました。

私が加入した団信には、所定の三大疾病やがんに該当した場合に、住宅ローン残高が半分になる保障が付いています。

もちろん、病気になることを前提に住宅ローンを残しているわけではありません。

ただ、こうした保障があることも含めて、**「手元資金をすべて住宅ローンの返済に充てる必要はない」**と考えました。

これらのことから、私は住宅ローンを早く返すことだけを優先するのではなく、低金利の住宅ローンを活用しながら、手元資金を投資に回して資産を増やしていくという選択をしました。

もちろん、資産運用には価格変動のリスクがあります。

だからといって、誰もが**「頭金を入れずに投資するのが正解」ということではありません。**

私は、当時の住宅ローン金利と、「長期的に資産を増やしていきたい」という自分の考え方を踏まえて、この選択をしました。

私の資産運用については、改めて別の記事で紹介したいと思います。

現在は、すぐに繰り上げ返済をすることは考えていません。

ただし、ずっと繰り上げ返済をしないと決めているわけでもありません。

今後、住宅ローンの金利が上昇したり、資産運用の状況が変わったりしたときには、

「投資を続けるのか、それとも繰り上げ返済をするのか」

を、その時点で判断したいと思っています。

住宅ローンの金利は確実に発生しますが、資産運用のリターンは保証されません。

だからこそ、住宅ローンの金利と資産運用の状況を見ながら、その時点で自分に合った選択をすることが大切だと考えています。

私自身、2023年にマンションを購入したときには、3年間で住宅ローン金利がここまで上昇するとは思っていませんでした。

実際に、

0.296％ → 1.096％

と、自分の住宅ローンの適用金利も上昇しました。

さらに今回、5年ルールや125％ルールを調べ、自分の住宅ローンで実際に計算してみたことで、金利上昇の影響を借りる前から具体的に考えておくことの大切さを改めて感じました。

だから、これから住宅ローンを組むなら、

「今ならいくら借りられるか」

だけではなく、

「金利が上がっても無理なく返済できるか」

も考えて、借入額や金利タイプを選ぶことが大切なのだと思います。

私自身も、これから住宅ローンの金利と資産運用の状況を見ながら、必要であれば繰り上げ返済も含めて、その時々で判断していきたいと思います。

まとめ

今回、私自身の住宅ローン金利が

0.296％ → 1.096％

と3年間で上昇したことをきっかけに、住宅ローン金利について調べてみました。

調べてみて分かったのは、住宅ローンの「適用金利」は、銀行が表示している金利をそのまま使うわけではないということ。

基準金利

から、

契約時に決まった引下幅

を差し引いて、実際の適用金利が決まります。

そして、変動金利の背景には政策金利や短期金利、固定金利には長期金利など、それぞれ異なる要因があります。

過去の金利推移を見ると、現在の金利環境も長い歴史の中の一つの局面にすぎません。

未来の金利を正確に予測することはできません。

だからこそ、住宅ローンを組むときには、

「今の金利が低いから大丈夫」

ではなく、

「金利が上がった場合でも、自分は返済できるか」

という視点を持っておくことが大切だと感じました。

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